2015.08.17 07:12:14
| ‘부동산 대장주’ 강남 재건축 지금 투자한다면 어디에? | |
| 기사입력 2015.08.17 07:12:14 |  |
서울 마포구 신공덕동 아파트에 전세로 거주하는 이동욱 씨(가명·37). 그는 하반기에 쏟아져 나올 가락시영, 반포한양자이 등 강남 재건축 분양 물량을 눈여겨보는 중이다. 몇 년 전만 해도 집값 부담 때문에 강남 진입은 꿈도 못 꿨지만 최근 생각이 달라졌다. 부동산 경기가 완연한 회복세에 접어든 데다 큰딸이 내년 초등학교에 입학할 예정이라 자녀 학군을 감안해서라도 강남에 진입하기로 마음먹었다. 이 씨는 “대출금리가 낮은 만큼 과감히 강남에 진입할 생각이다. 이왕이면 재건축 아파트가 시세차익 면에서도 괜찮을 것 같아 이쪽으로 눈여겨보고 있다. 내년부터 대출 규제가 강화되는 만큼 올해 강남 재건축 분양이 사실상 마지막 기회일 듯싶다”고 털어놨다.
부동산 시장 대장주로 불리는 강남 재건축 투자 열기가 뜨겁다. 개포주공, 잠실주공5단지 등 서울 강남권을 대표하는 주요 재건축 단지 매매가가 몇 달 새 수천만원씩 오르는가 하면 아파트 입주권의 전매 거래량도 급증했다. 이런 열기에 편승해 대형 건설사들은 하반기 강남 재건축 단지 분양 물량을 쏟아낼 계획이다. 물론 재건축 투자 열기가 언제까지 이어질진 장담할 수 없다. 정부가 대출 규제 방안을 내놓으면서 일부 재건축 단지 호가가 떨어지는 모습도 엿보인다. 강남 재건축 아파트 중 눈여겨볼 만한 단지는 어떤 게 있을까. 또 재건축 투자로 성공하는 요령은 무엇일까.
잠실·반포주공·압구정현대 ‘빅3’
서울 강남 재건축 아파트 매매가 2011년 수준 회복해
하반기 강남권에 1만4000여가구 재건축 분양 쏟아져
폭염주의보가 발령된 지난 8월 5일 오전. 30도가 넘는 무더운 날씨에도 서울 강동구 둔촌주공아파트 인근 공인중개업소에는 전화벨 소리가 끊이질 않았다. “30평대 매매가는 요즘 얼마나 하나요?” “재건축 사업시행인가를 받았다는데 언제쯤 입주하나요?” 등등의 문의가 이어졌다. 둔촌주공1단지에는 ‘경축 둔촌주공아파트 사업시행인가’ 플래카드가 곳곳에 붙어 있다. 둔촌주공 인근 K공인중개업소 관계자는 “7월 말에 사업시행인가를 받으면서 이르면 내년 초 이주가 가능할 것으로 보인다. 여름휴가철이지만 강동구에 거주하는 중장년층뿐 아니라 30대 젊은 층 매수 문의도 부쩍 늘었다”고 털어놨다.
연일 이어지는 불볕더위 못지않게 강남 재건축 투자 열기가 뜨겁다. 보통 7~8월은 전통적으로 부동산 시장 비수기지만 강남 재건축 아파트 투자 수요는 멈출 줄 모른다.
부동산 시장이 완연한 회복세에 접어들면서 강남권 재건축 아파트 가격은 어느새 2011년 수준을 회복한 모습이다. 부동산114에 따르면 서울 서초구 재건축 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 2011년 3280만원에서 2012년 3014만원, 2013년 2929만원으로 떨어지더니 올 7월엔 3381만원으로 2011년 수준을 훌쩍 넘어선 상태다. 강남·송파구 재건축 단지도 7월 기준 평균 매매가가 각각 3772만원, 2818만원으로 2011년(강남 3689만원, 송파 2709만원)을 앞질렀다.
압구정 현대, 잠실주공5단지 등 재건축이 진행 중인 ‘대어급’ 단지에 투자하려는 수요도 끊이질 않는다. 1만1106가구가 들어서는 역대 최대 규모 재건축 단지인 강동구 둔촌주공아파트는 최근 사업시행인가를 받으면서 거래가 부쩍 늘어나는 분위기다. 서울부동산정보광장에 따르면 올 1~7월 서울 아파트 입주권 전매 거래량은 1727건으로 지난해 같은 기간(1069건)보다 60% 이상 늘었다. 덩달아 일반분양을 앞둔 강남 재건축 단지도 수두룩하다. 가락시영, 반포한양 등 하반기 강남 4구(강남, 서초, 송파, 강동구)에 분양하는 재건축 아파트만 10곳, 1만3920가구에 달한다.
지금 시점에서 투자해볼 만한 강남 재건축 단지는 어떤 게 있을까.
부동산 시장 대장주로 불리는 강남 재건축 투자 열기가 뜨겁다. 개포주공, 잠실주공5단지 등 서울 강남권을 대표하는 주요 재건축 단지 매매가가 몇 달 새 수천만원씩 오르는가 하면 아파트 입주권의 전매 거래량도 급증했다. 이런 열기에 편승해 대형 건설사들은 하반기 강남 재건축 단지 분양 물량을 쏟아낼 계획이다. 물론 재건축 투자 열기가 언제까지 이어질진 장담할 수 없다. 정부가 대출 규제 방안을 내놓으면서 일부 재건축 단지 호가가 떨어지는 모습도 엿보인다. 강남 재건축 아파트 중 눈여겨볼 만한 단지는 어떤 게 있을까. 또 재건축 투자로 성공하는 요령은 무엇일까.
잠실·반포주공·압구정현대 ‘빅3’
서울 강남 재건축 아파트 매매가 2011년 수준 회복해
하반기 강남권에 1만4000여가구 재건축 분양 쏟아져
폭염주의보가 발령된 지난 8월 5일 오전. 30도가 넘는 무더운 날씨에도 서울 강동구 둔촌주공아파트 인근 공인중개업소에는 전화벨 소리가 끊이질 않았다. “30평대 매매가는 요즘 얼마나 하나요?” “재건축 사업시행인가를 받았다는데 언제쯤 입주하나요?” 등등의 문의가 이어졌다. 둔촌주공1단지에는 ‘경축 둔촌주공아파트 사업시행인가’ 플래카드가 곳곳에 붙어 있다. 둔촌주공 인근 K공인중개업소 관계자는 “7월 말에 사업시행인가를 받으면서 이르면 내년 초 이주가 가능할 것으로 보인다. 여름휴가철이지만 강동구에 거주하는 중장년층뿐 아니라 30대 젊은 층 매수 문의도 부쩍 늘었다”고 털어놨다.
연일 이어지는 불볕더위 못지않게 강남 재건축 투자 열기가 뜨겁다. 보통 7~8월은 전통적으로 부동산 시장 비수기지만 강남 재건축 아파트 투자 수요는 멈출 줄 모른다.
부동산 시장이 완연한 회복세에 접어들면서 강남권 재건축 아파트 가격은 어느새 2011년 수준을 회복한 모습이다. 부동산114에 따르면 서울 서초구 재건축 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 2011년 3280만원에서 2012년 3014만원, 2013년 2929만원으로 떨어지더니 올 7월엔 3381만원으로 2011년 수준을 훌쩍 넘어선 상태다. 강남·송파구 재건축 단지도 7월 기준 평균 매매가가 각각 3772만원, 2818만원으로 2011년(강남 3689만원, 송파 2709만원)을 앞질렀다.
압구정 현대, 잠실주공5단지 등 재건축이 진행 중인 ‘대어급’ 단지에 투자하려는 수요도 끊이질 않는다. 1만1106가구가 들어서는 역대 최대 규모 재건축 단지인 강동구 둔촌주공아파트는 최근 사업시행인가를 받으면서 거래가 부쩍 늘어나는 분위기다. 서울부동산정보광장에 따르면 올 1~7월 서울 아파트 입주권 전매 거래량은 1727건으로 지난해 같은 기간(1069건)보다 60% 이상 늘었다. 덩달아 일반분양을 앞둔 강남 재건축 단지도 수두룩하다. 가락시영, 반포한양 등 하반기 강남 4구(강남, 서초, 송파, 강동구)에 분양하는 재건축 아파트만 10곳, 1만3920가구에 달한다.
지금 시점에서 투자해볼 만한 강남 재건축 단지는 어떤 게 있을까.
매경이코노미가 부동산 전문가 15명을 대상으로 ‘투자가치 높은 재건축 단지’를 설문조사한 결과 서울 송파구 잠실주공5단지가 1위로 꼽혔다. 전문가 1명당 3표씩 복수응답해 총 7표(15.9%)를 받았다. 황종선 알코리아에셋 대표는 “송파 일대에는 제2롯데월드뿐 아니라 동남권 유통단지, 문정지구, 가락시장 현대화 사업 등 개발 호재들이 많아 잠실주공5단지가 강남권 랜드마크 단지로 떠오를 것”이라고 내다봤다.
2위는 반포주공1단지(13.6%)가 차지했고, 3위는 압구정 현대아파트(11.4%)가 뒤를 이었다. 이어 개포주공아파트와 신반포 통합재건축 단지(신반포3·23차, 경남아파트)가 공동 4위를 기록했다. 6위에는 가락시영아파트와 서초우성2차아파트가 나란히 이름을 올렸다. 비강남권에서는 용산 이촌한강맨션이 반포한양, 서초우성1차아파트와 함께 공동 8위에 올라 눈길을 끌었다.
이번 설문에서는 하반기 분양을 앞둔 강남 재건축 단지만 따로 빼내 선호도를 물었다. 그 결과 9510가구의 대규모 단지인 가락시영아파트(송파헬리오시티)가 전체 응답 중 36.8%를 얻어 단연 1위에 올랐다. 8월 분양을 앞둔 가락시영1차 전용 51㎡는 최근 매매가가 7억원 선으로 연초보다 1억원가량 뛰었다. 철거 작업에 들어간 가락시영아파트 인근에서는 ‘입주권·분양권 상담 환영’이라는 플래카드를 붙인 공인중개업소를 흔히 볼 수 있다. 가락시영 일반분양가는 3.3㎡당 2600만~2800만원 수준으로 예상된다.
2위는 반포주공1단지(13.6%)가 차지했고, 3위는 압구정 현대아파트(11.4%)가 뒤를 이었다. 이어 개포주공아파트와 신반포 통합재건축 단지(신반포3·23차, 경남아파트)가 공동 4위를 기록했다. 6위에는 가락시영아파트와 서초우성2차아파트가 나란히 이름을 올렸다. 비강남권에서는 용산 이촌한강맨션이 반포한양, 서초우성1차아파트와 함께 공동 8위에 올라 눈길을 끌었다.
이번 설문에서는 하반기 분양을 앞둔 강남 재건축 단지만 따로 빼내 선호도를 물었다. 그 결과 9510가구의 대규모 단지인 가락시영아파트(송파헬리오시티)가 전체 응답 중 36.8%를 얻어 단연 1위에 올랐다. 8월 분양을 앞둔 가락시영1차 전용 51㎡는 최근 매매가가 7억원 선으로 연초보다 1억원가량 뛰었다. 철거 작업에 들어간 가락시영아파트 인근에서는 ‘입주권·분양권 상담 환영’이라는 플래카드를 붙인 공인중개업소를 흔히 볼 수 있다. 가락시영 일반분양가는 3.3㎡당 2600만~2800만원 수준으로 예상된다.
하반기 신규 분양 재건축 단지 중 가장 많은 추천을 받은 서울 송파구 가락시영아파트 전경.
가락시영아파트를 추천한 한태욱 동양미래대학 경영학부 교수는 “강남권에선 보기 드문 1만가구 대단지인 데다 지하철 8호선 송파역과 함께 2018년 9호선 3단계 개통 수혜지라 입지가 좋다”고 설명했다.
이어 서초우성2차(래미안에스티지S, 26.3% 득표), 반포한양아파트(반포한양자이, 21.1% 득표)가 많은 추천을 받았다. 지하철 2호선 강남역과 가까운 서초우성2차아파트는 지난 3월 이주를 끝내고 지하 2층~지상 32층 5개 동에 전용 59~134㎡ 593가구 규모로 재건축하는 공사가 진행 중이다. 9월에 148가구를 일반분양할 예정이다. 서초우성2차를 지목한 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “단지 규모는 크지 않지만 강남업무지역으로 도보 출퇴근이 가능할 만큼 입지가 뛰어나다. 주변 단지도 재건축이 속속 진행 중이라 머지않아 이 일대가 도심 고급 주거 단지로 자리매김할 것”이라고 내다봤다.
재건축 아파트 투자를 저울질하는 수요는 많지만 문제는 가격.
재건축 아파트에 투자할 때 적정한 투자가격은 어느 정도일까. 설문조사 결과 ‘3.3㎡당 2000만원 이상~3000만원 미만’이라고 응답한 전문가가 전체의 53.3%로 가장 많았다. ‘3000만원 이상~4000만원 미만’은 26.7%로 뒤를 이었고, ‘4000만원 이상~5000만원 미만’은 6.7%에 불과했다. 하반기 분양을 앞둔 강남 재건축 단지 예상 분양가가 대체로 2000만원대에서 4000만원을 넘나드는 만큼 어느 정도 거품이 껴 있다는 해석이 나오는 이유다.
재건축 단지에 투자할 때 주의할 점도 많다. 일단 정부의 가계부채 관리 방안이 변수다. 오랜 기간 이자만 내는 거치식 담보대출을 규제하기로 하면서 주택 투자 심리가 위축돼 대출을 많이 받는 재건축 투자에 찬물을 끼얹을 수 있다. 9월 이후 미국발 금리 인상 가능성도 커지면서 상승세를 보이던 부동산 시장 열기가 한풀 꺾일 거란 우려도 나온다.
실제로 개포주공4단지 전용 35㎡ 매매호가는 6억6000만원으로 정부 대책 발표 이후 1000만원가량 떨어졌다. 개포 A공인중개업소 관계자는 “한 달 전까지만 해도 수억원 대출을 끼고서라도 매매하겠다는 문의가 많았는데 최근에는 투자자들이 조심스러워하는 모습이다. 정부 대출 규제로 모처럼 살아난 아파트 거래 수요가 줄어들지 않을까 걱정”이라고 털어놨다.
이어 서초우성2차(래미안에스티지S, 26.3% 득표), 반포한양아파트(반포한양자이, 21.1% 득표)가 많은 추천을 받았다. 지하철 2호선 강남역과 가까운 서초우성2차아파트는 지난 3월 이주를 끝내고 지하 2층~지상 32층 5개 동에 전용 59~134㎡ 593가구 규모로 재건축하는 공사가 진행 중이다. 9월에 148가구를 일반분양할 예정이다. 서초우성2차를 지목한 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “단지 규모는 크지 않지만 강남업무지역으로 도보 출퇴근이 가능할 만큼 입지가 뛰어나다. 주변 단지도 재건축이 속속 진행 중이라 머지않아 이 일대가 도심 고급 주거 단지로 자리매김할 것”이라고 내다봤다.
재건축 아파트 투자를 저울질하는 수요는 많지만 문제는 가격.
재건축 아파트에 투자할 때 적정한 투자가격은 어느 정도일까. 설문조사 결과 ‘3.3㎡당 2000만원 이상~3000만원 미만’이라고 응답한 전문가가 전체의 53.3%로 가장 많았다. ‘3000만원 이상~4000만원 미만’은 26.7%로 뒤를 이었고, ‘4000만원 이상~5000만원 미만’은 6.7%에 불과했다. 하반기 분양을 앞둔 강남 재건축 단지 예상 분양가가 대체로 2000만원대에서 4000만원을 넘나드는 만큼 어느 정도 거품이 껴 있다는 해석이 나오는 이유다.
재건축 단지에 투자할 때 주의할 점도 많다. 일단 정부의 가계부채 관리 방안이 변수다. 오랜 기간 이자만 내는 거치식 담보대출을 규제하기로 하면서 주택 투자 심리가 위축돼 대출을 많이 받는 재건축 투자에 찬물을 끼얹을 수 있다. 9월 이후 미국발 금리 인상 가능성도 커지면서 상승세를 보이던 부동산 시장 열기가 한풀 꺾일 거란 우려도 나온다.
실제로 개포주공4단지 전용 35㎡ 매매호가는 6억6000만원으로 정부 대책 발표 이후 1000만원가량 떨어졌다. 개포 A공인중개업소 관계자는 “한 달 전까지만 해도 수억원 대출을 끼고서라도 매매하겠다는 문의가 많았는데 최근에는 투자자들이 조심스러워하는 모습이다. 정부 대출 규제로 모처럼 살아난 아파트 거래 수요가 줄어들지 않을까 걱정”이라고 털어놨다.
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올 들어 아파트 분양 물량이 지나치게 많다는 점도 위험요인이다. 부동산114에 따르면 올 하반기 분양을 앞둔 아파트만 24만가구에 달한다. 상반기 분양한 19만가구와 합치면 연간 분양 물량만 43만가구로 2000년 이후 최대 규모다.
국토교통부에 따르면 전국 미분양 아파트는 5월 이후 두 달 연속 증가세를 보이면서 6월에는 3만4068가구에 달했다.
장경철 부동산센터 이사는 “하반기 분양 물량이 대거 쏟아지면 대형 건설사가 분양하는 강남 재건축 단지라고 해서 미분양이 나타나지 말란 법이 없다. 실수요자 입장에서는 입지와 분양가를 꼼꼼히 따져보고 청약에 나서야 한다”고 조언했다.
반포 일대처럼 통합재건축을 추진하는 경우엔 주민 동의가 변수다. 사업 주체인 재건축조합 설립부터 쉽지 않다. 전체 주민의 4분의 3 동의를 얻어야 하는데 재건축 단지마다 이해관계가 엇갈려 그만큼 동의를 얻기 어렵다. 인근 단지에 비해 대지 지분이 적다면 추가분담금이 커지는 만큼 이해관계를 조정하는 과정에서 통합이 무산되는 사례도 적지 않다.
[특별취재팀 : 김경민(팀장)·정다운 기자 / 사진 : 류준희·윤관식 기자 / 그래픽 : 신기철]
국토교통부에 따르면 전국 미분양 아파트는 5월 이후 두 달 연속 증가세를 보이면서 6월에는 3만4068가구에 달했다.
장경철 부동산센터 이사는 “하반기 분양 물량이 대거 쏟아지면 대형 건설사가 분양하는 강남 재건축 단지라고 해서 미분양이 나타나지 말란 법이 없다. 실수요자 입장에서는 입지와 분양가를 꼼꼼히 따져보고 청약에 나서야 한다”고 조언했다.
반포 일대처럼 통합재건축을 추진하는 경우엔 주민 동의가 변수다. 사업 주체인 재건축조합 설립부터 쉽지 않다. 전체 주민의 4분의 3 동의를 얻어야 하는데 재건축 단지마다 이해관계가 엇갈려 그만큼 동의를 얻기 어렵다. 인근 단지에 비해 대지 지분이 적다면 추가분담금이 커지는 만큼 이해관계를 조정하는 과정에서 통합이 무산되는 사례도 적지 않다.
[특별취재팀 : 김경민(팀장)·정다운 기자 / 사진 : 류준희·윤관식 기자 / 그래픽 : 신기철]
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